Ein Kaufvertrag über ein Grundstück unterliegt gemäss dem schweizerischen Obligationenrecht der qualifizierten Form der öffentlichen Beurkundung. Ein Kaufvertrag, welcher diese Formvorschrift nicht einhält ist nichtig - wird behandelt, als ob er nie zustande gekommen wäre. Es ist hilfreich, dass Sie sich bei einem Kauf oder Verkauf einer Liegenschaft frühzeitig mit einem qualifizierten Rechtsanwalt oder Notaren in Verbindung setzen.

Vorverträge, Kaufrechte, Vorkaufsrechte etc. können rechtsgültig geschlossen werden. Das Schweizerische Obligationenrecht sieht jedoch ebenfalls eine Formforschrift vor, nämlich die der öffentlichen Beurkundung.

Grundsätzlich sieht das Schweizerische Obligationenrecht in Art. 11 vor, dass Formfreiheit besteht. Eine besondere Form ist gemäss OR 11 Abs. 1 nur notwendig, wenn das Gesetz sie vorschreibt.

Fast bei allen Rechtsgeschäften, welche mit einer Liegenschaft oder ihrem Grundstück zu tun haben, gilt gemäss Gesetz die Formforschrift der öffentlichen Beurkundung. Im Übrigen steht es den Parteien gemäss Art. 16 OR frei, sofern vom Gesetz keine Form vorgesehen ist, eine Form für den Vertrag zu wählen.

Einige, v.a. Länder ausserhalb der Schweiz, verlangen für gewisse Rechtsgeschäfte ein beglaubigtes Zeugnis oder eine beglaubigte Unterschrift. Der Notar bescheinigt in diesem Falle lediglich, dass er gesehen hat, dass ein Person ein bestimmtes Papier unterzeichnet hat oder dass die Person in seiner Anwesenheit etwas bezeugt hat.

Die öffentliche Beglaubigung ist nur notwendig, wenn das Gesetz diese ausdrücklich vorsieht oder Vertragsparteien diese für die Rechtsgültigkeit eines Vertrages gemeinsam vereinbart haben. Grundsätzlich gilt nämlich die Formfreiheit, d.h. dass man Verträge formfrei (z.B. auch mündlich eingehen kann) sofern das Gesetz oder ein Vertrag nichts anderes vorsieht.

Der Notar übt eine amtliche Pflicht aus. Der Notar ist in gewisser Weise verpflichtet öffentliche Beurkundungen durchzuführen und kann nicht auswählen, wen er bedient und wen nicht. Es gibt zahlreiche Vorschriften, welche an ein Notariat gestellt werden. Aufbewahrungspflichten, Weiterbildungspflichten etc. Um all diese Verpflichtungen zu erfüllen, sich zu spezialisieren und alle Beurkundungsgeschäfte im Sinne der Kunden zufriedenstellend und mit hoher Qualität ausführen zu können, wird ein grosser Aufwand betrieben, welcher gemäss den anwendbaren Gebührenordnungen der Kantone entschädigt wird.

Der Gesetzgeber will den Käufer, wie auch den Verkäufer bei gewissen Rechtsgeschäften schützen und statuiert deshalb im Gesetz die Formforschrift der öffentlichen Beurkundung. Man will die Parteien vor unüberlegten, übereilten Vertragsabschlüssen schützen. Zudem dient die öffentliche Beurkundung in einem Notariat der Beweissicherung und zu guter Letzte stellt die formelle öffentliche Beurkundung bei einem Notaren auch ein Grundlage für den Grundbucheintrag dar, welcher einer gewissen Ordnung folgen muss.

Der Notar muss sicherstellen, dass beide Parteien den Vertrag verstanden haben und will beide Parteien davor schützen ein Rechtsgeschäft einzugehen, dass sie nicht schliessen wollten.

Eine öffentliche Beurkundung eines Kaufvertrages durch einen Notaren bedeutet, dass der Notar sichergestellt hat, dass sich die Parteien entsprechend ausgewiesen haben, dass sie sich bezüglich dem Inhalt des Kaufvertrages bewusst sind und in Anwesenheit des Notars unterzeichnet haben.

Der Notar übt eine amtliche Tätigkeit aus, in diesem Sinne eine öffentliche, hoheitliche Tätigkeit - obwohl nicht in jedem Kanton der Schweiz das Amtsnotariat gilt. Im Kanton Luzern, bestehen z.B. freiberufliche Notariate. Diese sind eben "freiberuflich" organisiert: Die Notarin und der Notar arbeiten hier (unter der Aufsicht des Kantons) auf eigene Rechnung und auf eigenes Risiko.

Bei der öffentlichen Beglaubigung, wird lediglich eine Unterschrift beglaubigt. D.h. der Notar beglaubigt, dass eine gewisse Person in seiner Anwesenheit eine Unterschrift auf eine Urkunde gesetzt hat. Die notarielle Beurkundung hingegen beinhaltet mehr. Hier stellt der Notar sicher, dass die Parteien den Inhalt der Urkunde verstanden haben und dass sie ihren Willen geäussert haben, z.B. eine Liegenschaft zu veräussern.

Ein Beurkundungstermin ist ein Termin in einem Notariat um eine notarielle Beurkundung vorzunehmen. Meistens geht es dabei um die Beurkundung von Grundstückgeschäften, Firmengründungen oder die Erstellung von Erbverträgen.

Beurkundung ist im Rechtsverkehr ein gesetzliches Formerfordernis, wonach bestimmte Verträge oder Urkunden von einem Notar in einer Niederschrift abgefasst werden müssen, von diesem den Beteiligten vorgelesen, von den Beteiligten genehmigt und in Anwesenheit des Notars eigenhändig unterzeichnet werden müssen. Die Beurkundung ist die strengste gesetzliche Formvorschrift.

Das Schweizer Gesetz sieht grundsätzlich die Formfreiheit vor. Wenn im Gesetz oder einem Vertrag zwischen den Parteien nichts anderes vorgesehen ist, gilt, man kann Formfrei, z.B. mit aber auch ohne Handschlag, einen Vertrag schliessen. Alles was es dazu braucht, sind übereinstimmende gegenseitige Willensäusserungen der Parteien. Gewisse Verträge hingegen verlangen eine Erklärung in Schriftform und die eigenhändige Unterschrift aller Vertragsparteien. Dies umfasst die physische Unterschrift auf Papier sowie die qualifizierten e-Signaturen.

Eine öffentliche Urkunde ist das Dokument, welches in einem Notariat von einem Notaren erstellt wird. Es ist die Urkunde, in welcher eine öffentliche Beurkundung festgehalten wird. Eine öffentliche Beurkundung ist die Aufzeichnung rechtsgeschäftlicher oder prozessrechtlicher Erklärungen oder rechtserheblicher Tatsachen in einem Dokument durch eine dazu örtlich und sachlich zuständige Urkundsperson in einer vorgeschriebenen Form und in einem vorgeschriebenen Verfahren.

Die qualifizierte Schriftlichkeit verlangt zur einfachen Schriftlichkeit zusätzliche Elemente. Wann und welche zusätzlichen Elemente verlangt werden, bestimmt das Gesetz, da grundsätzlich die Formfreiheit gilt. Die qualifizierte Schriftlichkeit gilt z.B. bei Kündigung des Mietvertrages von Wohnräumen und Geschäftsräumen. Hier besteht das zusätzliche Element im Erfordernis der Verwendung eines amtlichen Formulars. Weitere Beispiele der qualifizierten Schriftlichkeit im Schweizer Gesetz sind der Abschluss eines Lehrvertrages und die Bürgschaft.

Mit «öffentlich beglaubigt», meint man, dass der Notar eine Unterschrift oder den Inhalt einer Urkunde beglaubtigt. «Beglaubigt» meint dabei, dass der Notar die Echtheit, die Identität und allenfalls weitere Umstände bestätigt. Amtliche Beglaubigung bedeutet, die amtliche Bescheinigung der Richtigkeit einer Unterschrift oder Abschrift, durch einen Notar, ein Notariat oder eine andere dazu autorisierte Behörde (z.B. ein Gemeindeammann im Kanton Zürich).

Im Gegensatz zur öffentlichen Beglaubigung umfasst die öffentliche Beurkundung mehr. Es geht um die Beurkundung des Inhaltes des Schriftstückes (Urkunde), mit Warn- und Beweisfunktion. Beurkundet werden Rechtsgeschäfte, Verträge und Willenserklärungen.

Das ist von Kanton zu Kanton unterschiedlich. In allen Kantonen der Schweiz gibt es eine entsprechende Verordnung über die Grundbuchgebühren. Im Kanton Luzern gilt die Verordnung über die Grundbuchgebühren (Grundbuchgebührentarif). Lassen Sie sich von einem erfahrenen Rechtsanwalt oder Notaren beraten. Oft kann man ein gewisses Rechtsgeschäft auf mehrere Arten regeln und zur Eintragung anmelden und teilweise lassen sich dadurch Gebühren einsparen.

Wie viel ein Notar kostet, wird in der Schweiz von den kantonalen Gebührenordnungen über die öffentliche Beurkundung geregelt. Im Kanton Luzern bestimmt die Verordnung über die Beurkundungsgebühren, wie viel ein Notar als Entschädigung für seine Dienstleistungen verrechnen darf. Beachten sollte man, dass wenn man einen Notaren als Berater beizieht, dieser seinen Stundenansatz als Anwalt in Rechnung stellen kann.

Das Schweizer Gesetz sieht grundsätzlich die Formfreiheit vor. Wenn im Gesetz oder einem Vertrag zwischen den Parteien nichts anderes vorgesehen ist, gilt, man kann formfrei, z.B. mit aber auch ohne Handschlag, einen Vertrag schliessen. Alles was es dazu braucht, sind übereinstimmende gegenseitige Willensäusserungen der Parteien. Gewisse Verträge hingegen verlangen eine Erklärung in Schriftform und die eigenhändige Unterschrift aller Vertragsparteien. Dies umfasst die physische Unterschrift auf Papier sowie die qualifizierten e-Signaturen.

Beurkundung ist im Rechtsverkehr ein gesetzliches Formerfordernis, wonach bestimmte Verträge oder Urkunden von einem Notar in einer Niederschrift abgefasst werden müssen, von diesem den Beteiligten vorgelesen, von den Beteiligten genehmigt und in Anwesenheit des Notars eigenhändig unterzeichnet werden müssen. Die Beurkundung ist die strengste gesetzliche Formvorschrift.

Notariell beurkundet werden in der Schweiz v.a. Kaufverträge über Liegenschaften, Firmengründungen und Erbverträge. Der Gesetzgeber will den Käufer, wie auch den Verkäufer, bei gewissen Rechtsgeschäften schützen und statuiert deshalb im Gesetz die Formvorschrift der öffentlichen Beurkundung. Man will die Parteien vor unüberlegten, übereilten Vertragsabschlüssen schützen. Zudem dient die öffentliche Beurkundung in einem Notariat der Beweissicherung und zu guter Letzte stellt die formelle öffentliche Beurkundung bei einem Notar auch eine Grundlage für den Grundbucheintrag dar, welcher einer gewissen Ordnung folgen muss.

Grundsätzlich gilt in der Schweiz die Formfreiheit. Das bedeutet, ein Vertrag bedarf keiner bestimmten Form, sofern ein Vertrag zwischen den Parteien oder das Gesetz selber nichts anderes vorsieht. Alles was es dazu braucht, sind übereinstimmende gegenseitige Willensäusserungen der Parteien. Gewisse Verträge hingegen verlangen eine Erklärung in Schriftform und die eigenhändige Unterschrift aller Vertragsparteien. Dies umfasst die physische Unterschrift auf Papier sowie die qualifizierten e-Signaturen. Weiter kann das Gesetz vorsehen, dass als Formerfordernis die öffentliche Beurkundung gilt.

Eine Grundstückskauf und weitere Geschäfte, welche Liegenschaften in der Schweiz betreffen, müssen bei einem Notar öffentlich beurkundet werden. Der Gesetzgeber will den Käufer, wie auch den Verkäufer bei gewissen Rechtsgeschäften schützen und statuiert deshalb im Gesetz die Formvorschrift der öffentlichen Beurkundung. Man will die Parteien vor unüberlegten, übereilten Vertragsabschlüssen schützen. Zudem dient die öffentliche Beurkundung in einem Notariat der Beweissicherung und zu guter Letzte stellt die formelle öffentliche Beurkundung bei einem Notar auch eine Grundlage für den Grundbucheintrag dar, welcher einer gewissen Ordnung folgen muss.

Grundsätzliche alle Rechtsgeschäfte, welche weder von den Parteien noch vom Gesetzgeber einer gewissen Formvorschrift unterstellt wurden. Man kann z.B. einen Kaufvertrag über ein Auto formfrei schliessen. Ein Mietvertrag oder ein Kaufvertrag über Sachen - z.B. auf dem Markt. Verträge können auch konkludent geschlossen werden, z.B. auf einem Markt. Beissen Sie als hungriger Kunde in einen Apfel, den der Bauer offeriert hat, haben sie bereits einen Kaufvertrag geschlossen. Sie schulden den angepriesenen Kaufpreis für den Apfel.

Notariell beglaubigt, werden v.a. Unterschriften oder Abschriften von bestimmten Verträgen, wenn dies von einem Vertragspartner, z.B. einer ausländischen Bank oder einer ausländischen Behörde verlangt wird. Jedoch müssen auch die Unterschriften von zeichnungsberechtigten Personen eine Schweizer Unternehmung notariell beglaubigt werden, damit diese Firma beim Handelsregisteramt angemeldet werden kann.

Das Gesetz sieht vor, welche Verträge notariell beglaubigt werden müssen. Es handelt sich um Kaufverträge, welche Grundeigentum, Liegenschaften betreffen. Alle damit zusammenhängenden, die Grundstücke belastendenden Dienstbarkeiten und die Eintragung weiterer dinglicher Rechte müssen ebenfalls notariell beglaubigt, resp. öffentlich beurkundet werden.

Öffentlich beurkunden dürfen Personen, welche gemäss den kantonalen Gesetzgebungen dazu ermächtigt werden. Im Kanton Luzern dürfen Notare, welche im Register eingetragen sind, öffentliche Beurkundungen vornehmen.

Amtlich beglaubigen dürfen Personen, welche gemäss den kantonalen Gesetzgebungen dazu ermächtigt werden. Im Kanton Luzern dürfen Notare, welche im Register eingetragen sind, amtliche Beglaubigungen vornehmen.

Öffentlich beurkunden dürfen Personen, welche gemäss den kantonalen Gesetzgebungen dazu ermächtigt werden. Im Kanton Luzern dürfen Notare, welche im Register eingetragen sind, öffentliche Beurkundungen vornehmen.

Dies geschieht am Tag der Anmeldung beim Grundbuchamt. Das Grundbuchamt ist verpflichtet die Anmeldung noch an demselben Tag unverzüglich im Tagebuch einzutragen. Die Grundbuchanmeldung (bspw. ein Kaufvertrag) wird beim Grundbuchamt per Post oder am Schalter eingereicht. Am Tag des Eingangs der Grundbuchanmeldung wird beim Grundbuchamt der Eingang auf den betroffenen Grundstücken im EDV-Grundbuch vermerkt (sogenannter Tagebucheintrag). So wird bspw. der Kaufvertrag auf den zu verkaufenden Grundstücken registriert, welcher dann ab sofort als Pendenz bei allen betroffenen Grundstücken ersichtlich ist. Beim Tagebuch wird also vorerst der Eingang einer gewünschten Anpassung im Grundbuch registriert. Dies geschieht zwingend noch am selben Tag des Eingangs der Anmeldung.

Jede Grundbuchanmeldung wird einer rechtlichen Prüfung unterzogen. Der Grundbuchverwalter oder seine Stellvertreter prüfen, ob die Anmeldeunterlagen vollständig sind und stellen sicher, dass sie keine Mängel aufweisen. Ist das Grundbuchgeschäft in Ordnung, wird die Freigabe zum Eintrag erteilt. Ist das Grundbuchgeschäft mangelhaft, werden fehlende Unterlagen einverlangt oder das Grundbuchgeschäft wird abgewiesen.

Wurde die Freigabe zum Eintrag erteilt, wird in einem nächsten Schritt die beantragte Eintragung, Änderung oder Löschung durch einen Mitarbeiter im Grundbuch provisorisch eingetragen.

Der provisorische Grundbucheintrag wird im Anschluss nochmals durch einen anderen Mitarbeiter überprüft und auf definitiv gesetzt. Gemäss GBV Art. 89 Ziff. 3 erhält der Eintrag im Hauptbuch das Datum des Eintrags im Tagebuch. Die Nachführung im Grundbuch erfolgt also immer rückwirkend auf das Datum des Eingangs der Anmeldung (Tagebuch). Eine längere Bearbeitungszeit beim Grundbuchamt bringt also keinerlei Nachteile für die Kundschaft mit sich.

Besteht kein Amtsnotariat und Sie nehmen einen Termin bei einem freiberuflichen Notar war, wird Ihnen der Notar wohl seinen normalen Anwaltstarif verrechnen. Die Anwälte, wie auch die Notare sind verpflichtet Ihnen diese Ansätze vor der Beratung bekannt zu geben und einen Kostenvorschuss zu verlangen, damit Sie über die anfallenden Kosten entsprechend orientiert sind und nicht überrascht werden.

In jedem Kanton gibt es eine Verordnung über die Beurkundungsgebühren. Es kommt auf das Rechtsgeschäft an, welches Sie beurkundet haben möchten. Einige Geschäfte, z.B. die Gründung einer AG oder GmbH in der Schweiz, können alle Notare in der ganzen Schweiz für Sie ausführen, obwohl Sie den Sitz der Firma in einem anderen Kanton planen. Für Notare des Kantons Luzern finden Sie diese hier: Verordnung über die Beurkundungsgebühren des Kantons Luzern.

In jedem Kanton gibt es eine Verordnung über die Beurkundungsgebühren. Es kommt auf das Rechtsgeschäft an, welches Sie beurkundet haben möchten. Einige Geschäfte, z.B. die Gründung einer AG oder GmbH in der Schweiz, können alle Notare in der ganzen Schweiz für Sie ausführen, obwohl Sie den Sitz der Firma in einem anderen Kanton planen. Für Notare des Kantons Luzern finden Sie diese hier: Verordnung über die Beurkundungsgebühren des Kantons Luzern.

In jedem Kanton fallen dafür unterschiedliche Gebühren an. Im Kanton Luzern setzen sich die Kosten für die Erstellung eines Schuldbriefes aus den amtlichen Gebühren des Grundbuchamtes (üblicherweise 2 ‰ der Pfandsumme) und den Kosten der öffentlichen Beurkundung bei den Notaren zusammen. Die Gebühren finden Sie hier: Verordnung über die Beurkundungsgebühren des Kantons Luzern