Im Fall vor Bundesgericht ging es um eine Mieterin, welche von der Vermieterin die Behebung von Mängeln an dem von ihr gemieteten Lagerraum verlangte. Für den Fall, dass die Mängel nicht behoben würden, drohte sie ihrer Vermieterin die Hinterlegung der Mietzinsen bei der Schlichtungsstelle an (Art. 259g Abs. 1 OR). Nachdem die Mängel von der Vermieterin nicht behoben wurden, zahlte die Mieterin keine Miete mehr. Daraufhin wurde durch die Vermieterin zur Bezahlung der fälligen Mietzinse für die vergangenen zwei Monate gemahnt und diese setzte ihr eine Zahlungsfrist unter Androhung der Kündigung wegen Zahlungsverzug. Daraufhin hinterlegte die Mieterin die bereits fälligen Mietzinse bei der Schlichtungsstelle, woraufhin die Vermieterin den Mietvertrag wegen Zahlungsrückständen kündigte.
Die Hinterlegung des Mietzinses ist gemäss Art. 259g Abs. 1 OR zulässig, wenn ein Mangel an der (unbeweglichen) Mietsache vorliegt, den der Vermieter trotz schriftlicher Aufforderung, Fristansetzung des Mieters und Androhung der Hinterlegung des Mietzinses nicht beseitigt hat. Die Hinterlegung kann sodann ausschliesslich in Zukunft fällige Mietzinse betreffen. Sind die Voraussetzungen nach Art. 259g Abs. 1 OR erfüllt, gelten die Mietzinse mit der Hinterlegung als bezahlt (Art. 259g Abs. 2 OR).
Noch nicht geklärt hatte das Bundesgericht bisher die Frage, ob auch ein bereits fälliger Mietzins (der also vom Mieter bereits zu zahlen gewesen wäre), mit der Wirkung einer Bezahlung gegenüber dem Vermieter hinterlegt werden kann. Ein Teil der Lehre und der Rechtsprechung spricht sich dafür aus, dass der Mietzins bei Hinterlegung innert der Zahlungsfrist von Art. 257d Abs. 1 OR als bezahlt gelte und eine ausserordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs ausschliesse. Das Bundesgericht teilte diese Auffassung nicht. Es kommt aufgrund einer Auslegung des Wortlautes des Gesetzes und dem Verweis auf die Botschaft zum Schluss, dass nur künftige Mietzinsen mit der Wirkung einer Bezahlung hinterlegt werden können. Im konkreten Fall erfüllte die Mieterin diese Voraussetzung nicht.
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